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德州扑克要素之三十四:牌手的闲钱

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Howard 发表于 2017-2-21 03:34:56 | 显示全部楼层 |阅读模式
德州扑克要素之三十四:牌手的闲钱

----本文发表于2015年9月《扑士》杂志
对,你没看错,牌手也能有闲钱。

一个苦逼的牌手,在每天挣扎于扑克带来的巨量波动的海洋中,艰难地抬起头呼吸,如果还能攒下一点闲钱,这是一件辉煌的壮举,你必须为自己骄傲五分钟!

好了,骄傲完毕。现在的问题是,你该怎么处理这些闲钱?

在讨论该怎么处理之前,先来定义一下什么是真正的“闲”钱。

闲钱,首先是扑克bankroll之外的钱。对于bankroll的定义,每人也不一样。对我来讲,打现场现金局,8000倍大盲是能够坐下打牌且感觉比较踏实的最小值。为方便起见,我们假设留下10000倍大盲作为我们的扑克bankroll

其次,闲钱应该是应付日常开销和紧急支出之外的钱。日常衣食住行都需要钱,而且在紧急事件到来时,应该能拿出一些积蓄来抵挡。我认为,在没有收入的情况下,能应付6个月的开销,这样就可以算作应急资金足够了。

这两部分之外,如果还有余粮,那就可以看作本文定义“闲钱”了。

根据牌手追求MaxEV的本性,闲钱也必须要追求最大投资收益,而且,这投资的风险还要在可控制范围内。

作为牌手,表面上看时间安排非常灵活,可以睡到自然醒,心情不好可以连续好几天不去,心情好了也可以连续打两三天。但是,当一切尘埃落定,总收入=小时赢率*上桌时间却是颠簸不破的终极公式。这就要求牌手在牌桌上必须付出很多的时间。多到什么程度?依我看,全职牌手的牌桌时间,应该不会比一份全职工作少。

这就决定了牌手基本上不太可能去参与那些主动参与度较高的投资,比如,经营餐饮业、零售业、技术性行业的创业等等。如果在股市投资,也不适合做daytrader

牌手的闲钱也不适合放在那些只能依赖资产升值来产生利润的投资。比如,不依赖租金、纯寄托于房价上涨的炒房,收藏玉石、古董等稀有收藏品,定期存款等等。

适合牌手的投资,一定是可以带来被动型收入(PassiveIncomePI)的投资。这类投资,会按照预定的时间间隔,一般是每季度或者每月,产生现金流。这些现金流可以用于不断地补充bankroll,支付额外商品,补充其他用途等等。至于投资物本身,一般也有升值的空间,但并不是这类投资所主要倚重的。

能产生PI的投资,常见的也就三大类:第一类是分红/利息较高的有价证券,例如,债券,高股息的股票,等等。第二类是兴办企业但雇人打理。第三类是投资出租房。

投资分红型股票分股息,是很多人会选择的PI方式。它的投资方式简单快捷,一旦需要用钱,变现也比较方便。然而,选择股票如果过于集中,风险非常大,企业倒闭就会失去全部资金;过于分散则回报率基本追随市场,不能获得高于市场平均值的利润。而且,即使极度分散的股票投资,风险也比投资出租房地产大得多,导致不能使用资金杠杆。

兴办企业雇人管理,如果办得好,利润将远超其他所有被动投资。但是它对专业技能和远景视野要求极高,风险非常大。而且,基本上在企业的创业阶段必须有创始人的大量参与,不可能当甩手掌柜,这与PI的初衷背道而驰。

在我看来,投资出租房是最佳的选择。它能带来比前两者更高的收益,管理相对简单,因为稳定而可以使用资金杠杆,是总资产净值增加的最佳武器。
在美国购买投资房作为被动投资,主要模式是这样的。第一,选好房产,可以是独立屋,也可以是连牌别墅,也可以是多栋公寓,重要的是,它必须能产生现金流,而且不会再可预见的未来发生大规模贬值。第二,联系贷款,你可能要联系好几家银行以后才会找到一家愿意贷款给你的。第三,联系保险公司选购保险。第四,把房子钥匙交给可信赖的职业管理公司。

这四步都需要主动参与,而且说实在的每一步工作量都不小。但是一旦完成这这四步,这个房子就基本不用再主动管理了。以个人的经验来讲,很多房子我买完之后就再也没有走进去过一次。

每月管理公司帮你收来的租金,扣除如下几项之后,就是能带来的现金流:运营支出比如维修、割草、公寓的水电;管理佣金;地税;保险费;贷款月供。

这些支出的确不少。事实上,很有可能一个月是亏本的,如果那个月的维修多一点,或者干脆没有找到人住。

但是,作为牌手,我们不可能赢每一手牌。经营出租房,我们也会知道,不可能每座房子的每一个月都是盈利的。只要一座房子平均下来是盈利的,就可以,而这并不难做到。更何况,购买投资房这个事情是可以很容易规模化的,你很快就会买第二座,第三座,...第十座。十座房都找不到人来住或者同时出现大型维修,这样的概率是非常低的。

除了现金流之外,出租房还会在其他两个方面帮你提高资产净值:本金逐步还款(Amortization)和房产升值(Appreciation)。

我们计算现金流的时候,要减去每个月的房贷值,因为那些钱是要交付银行的。然而,每月的这些房贷,只有一部分是利息,另一部分是本金,本金的逐步归还造成你房贷余额的逐步降低。Amortization带来的房贷减低,也是实实在在的收入,只不过暂时没有变现而已。

大部分房产是可以升值的。美国出现过2008年的房地产衰退时期,也发生过底特律、圣路易斯这样的逐渐走向衰败的城市里房地产大规模贬值,但是总的来看,绝大部分城市在绝大部分时间里,房产是稳定升值的。即使出现了2008年的金融危机,房地产业也迅速走了困境,恢复到了比2006年巅峰值还高的地步。Appreciation也是实实在在的,尚未变现的收入。

只要生活在美国,就必须要跟IRS美国国税局打交道。IRS再税务问题上很少给你便宜可沾,但唯独对于出租房主,有一项大大的便宜,就是折旧(Depreciation)。一座房买的时候20万,假设地占2万,屋子本身18万。这18万的屋子可以用27.5年的时间去折旧为0,每年可以凭空申报18/27.5= $6545的纸面损失。也就是说,哪怕你1年后房子的市场价值从20万升值到了23万,你也不但不用多报税,反而能写入$6545的可报税收入减免。我个人认为这种便宜属于不占就是王八蛋级别的。

在稳定问题上,投资出租房的优势非常显著。我研究过美国历史上的股市波动、房价波动、房租波动。股市波动最大,一次严重的股灾可以用十几二十几年才能缓过进来:1929年股灾直到1958年才算恢复到灾前峰值;近期的2000年互联网泡沫破裂,纳斯达克登上5000点之后一直到现在都没有再次站稳。房价波动没股市那么大,即使2008年这种史上最严重的房产泡沫破裂,也不过用了五六年时间就重归高点,历史上没有任何一年的美国平均房价是比其10年之前更低的。房租波动就更小,即使2008年房产泡沫破裂,房租仍在缓慢上升,可以说没有任何一年的房租是低于其5年前的。

作为牌手,我们知道资金管理的重要,其原因就是扑克的巨大波动性。一手牌如果我们赢率只有55%,那么最多只能投入总资金的大约十分之一。如果没有这种波动,比如我们投资100元可以稳定收回101元,虽然利润率很低,但我们却可以把全部资金都放进去,甚至借钱投资,产生更高的hourlyrate。只可惜这种情况在扑克里是不存在的。而房租的这种超级稳定性,导致我们可以借钱用杠杆投资。事实上绝大多数的出租房投资都是通过银行借贷实现的,这给投资人带来极高的Cash-on-cash回报率。

当然投资出租房也有不方便之处。首先你要找到合适的城市。适合出租房的市场,必须有较低的价租比,也就是房价/年房租比较低,这样才能较快收回成本。不是所有的美国城市的价租比都合适,东西海岸的大城市房价太贵,如纽约洛杉矶华盛顿价租比会高达30以上,旧金山(湾区)甚至高达45,难以通过出租获利。中部的大中型城市如休斯顿、达拉斯、俄克拉荷马城、凤凰城、堪萨斯城的价租比会低于15,单从出租的角度看是非常划算的。
其次,所在州要有对房主友好的法律。加州法律就不太合适,它对租客特别友好。作为房主,如果你发现房客本月没付钱,想把他赶走,那你必须还要等待六个月他都不付钱,才可以下手,但是别急,如果他出具一份证明说明的确丧失了工作能力,那么就还可以继续住下去。这对于租客来说是保护性很强的好法律,但是想必房主不会太喜欢。我所在的河马州,租客只要拖五天不付房租,就可以请警察来强行赶出。虽然冷酷了一点,但没办法,这样的市场最有效。
第三,出租房变现比较困难。如果你突然需要一大笔钱,卖房可能来不及。一般来讲如果能在三个月卖出去钱拿到手,就算很快的了。所以要应付不时之需概率较高的朋友们可能不太合适。
最后,出租房还需要有一定的专业技能。对房子的选择,对地理位置的判断,对管理合同的细节咬文嚼字,对市场前景的语气,对出手机会的衡量,都需要一点技巧。同样两人在同一个市场买出租房,因为技巧不同,可能一个实现18%回报率,另一个只有5%。但正是因为如此,才应该是牌手的最爱:买债券不需要任何技巧,后果就是每个人的利率都完全一样,不会太高。只有需要技巧的产业,才有打败市场平均值的机会。
我自己有四年的投资历史,自己感到在扑克的下风期,那份相对稳定的被动收入的重要性,不但是从数字上可以提高bankroll,而且带来的那种安全感和可靠度,可以让自己在很多“本来应该心态变坏”的时候保持比较好的心态,这是非常重要的。


 楼主| Howard 发表于 2017-2-21 03:38:07 | 显示全部楼层
补记:本文发表在2015年,之后的2016和2017,因为油价危机的影响,河马房市遭到严重打击,迄今尚未走出低谷。然而本文的宗旨仍然未变,其他城市的房市总体还是越来越好。因此也就厚着脸皮发出来了

另外本文跟德州扑克完全无关,但为了系列完整性,还是发在这儿吧,谁叫哥是版主呢
keybattle 发表于 2017-2-21 04:14:07 | 显示全部楼层
- -好奇你的RMB资产都转到美帝了吗
luck_bijh 发表于 2017-2-21 09:57:05 | 显示全部楼层
至今还没有霍老师这般能力,1套房自己住 还有几年的贷款呢。。。遥不可及呀 继续努力ing
输神 发表于 2017-2-22 18:07:54 | 显示全部楼层
还是种地最好,卖不出去也可以自己吃,饿不死。
柏木雪狐 发表于 2017-2-27 14:47:17 | 显示全部楼层
本帖最后由 柏木雪狐 于 2017-2-27 14:50 编辑

霍师傅高见

悉尼投资房一套 现金流AUD $750/week X 4 - $550 Loan = $2450/month
红利股票 澳洲电讯(Telstra, ASX.TLS) AUD $3450 Dividend / 2 season = $6850/year
工资收入 $2000/month
授课收入 $200/hour -->5 hr per week = $1000/week

攒几年钱可以freroll扑克赛事了,希望35岁前可以获得财务自由
柏木雪狐 发表于 2017-2-27 15:30:17 | 显示全部楼层
补充一句,房源市中心,售价1.03m, 公寓自带gym, pool, 送car-park和storage room, 室内104

$3000/m, 36k/year, 租售比28.61

比不上美国,但是好在澳洲稳健,比国内房还是靠谱多了
diaodiao 发表于 2017-2-27 19:36:06 | 显示全部楼层
地主阶级暴露 打土豪 分房产!
sushuitie 发表于 2017-3-13 15:50:07 | 显示全部楼层
感谢分享,打牌收入感觉都消费掉了
西红柿哥哥 发表于 2017-3-14 14:20:02 | 显示全部楼层
请带牧马人飞~
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